泽峰资本 区域公司“消失术”蔓延，多家大型房企开年“变阵”
岁末年初房企调整架构不算新鲜事，但今年开年以来，主角是清一色的头部央国企。近日，中海地产撤销了4大区域公司，从原有的“总部-区域-城市”三级架构调整为“总部-城市”两级架构。
不止中海，1月以来，中建八局、保利发展（600048）、华发股份（600325）、建发房产、华润置地等房企轮番出手，要么砍区域、要么合职能、要么重组合并，大方向是“精简+聚焦”，背后的逻辑耐人寻味。
房地产深度调整期，央国企这种“行业压舱石”也被业绩和行业格局双重倒逼，只能主动“动刀”，谋求变化。
做“减法”：从“三级”到“两级”，区域层级继续“瘦身”
据市场消息显示，中海集团董事长颜建国在1月底的内部会议上宣布了这一组织架构调整。这意味着，中海地产沿用多年的区域管控模式，退出历史舞台。
此前中海长期维持四大区域布局，中间曾加过西部区域，后来又合并回去，如今直接全部裁撤，足以看出行业迭代的大势所趋。
中海地产这波操作，看似突然，实则早有铺垫。据了解，去年，中海沈阳与大连、重庆与贵阳等城市公司完成了合并。
中海并不是第一家裁撤区域公司的房企。区域公司“消失术”，前两年已在行业中出现。
回溯房地产黄金扩张期，区域公司是房企“跑马圈地”的核心抓手，总部放权，区域统筹，快速拿地，快速开发与去化，最终扩大规模。但现在不一样了，行业进入深度调整，房企投拓逻辑反转，不再盲目扩张，而是在一线城市和强二线核心城市深耕，资源高度集中。这种情况下，区域公司反而成了效率瓶颈，多一个层级，就多一层审批、多一笔管理成本，已经不太符合当下“降本增效”的核心需求。
早在去年，中国金茂就率先砍了5大区域公司，把近20个城市公司整合优化成14个城市公司+6个事业部；招商蛇口（001979）直接取消五大区域公司，总部直管城市公司，一步到位改成“集团-城市”两级管控。华润置地也没闲着，从弱化大区职能，到合并地区公司，精简至18个。
事实上，合并、撤销区域公司、缩减地区公司，推进扁平化管控，是行业发展的必然趋势，更是企业业绩下滑的倒逼。
“减法”背后：经营压力大
以中海地产为例，2025年，中海地产销售业绩出现疲软，全年累计合约物业销售金额2512.31亿元，同比降幅达19.1%；累计销售面积1056.08万平方米，同比下滑8.1%。
在营收盈利层面，也出现下滑。2024年全年，中海地产实现营业收入1851.5亿元，同比下降8.6%；归母净利润156.4亿元，同比下降38.9%；2025年上半年，营业收入为832.2亿元，同比下降4%；归母净利润85.99亿元，同比下降16.6%。
面对业绩下滑、成本高企的经营压力，裁撤冗余的区域管理层级，成为中海当下最直接且最有效的破局之举。
不止中海，珠海国企华发股份也在开年调整，直接取消华东大区，把原有资源整合改成沪苏、北方、浙闽三大片区，从“总部-大区-城市”三级，精简成“总部-片区”两级，而且动作很快，目前已经落地。1月28日，“华发股份华东大区”微信公众号更名为“华发股份沪苏片区”；2月4日，“华发股份杭州公司”也改成了“华发股份浙闽片区”。
业绩层面，华发股份也遇到上市以来的首次亏损。1月31日，华发股份发布业绩预告，预计2025年归属于上市公司股东的净利润为-90亿元至-70亿元，净利润同比下降1043.40%至833.75%。
做“加法”：增效，聚焦核心竞争力
如果说砍区域是“做减法”，那业务和职能的整合，就是在“做加法”，聚焦核心业务，强化竞争力，才能在行业调整期站稳脚跟。
1月12日，保利地产启动新一轮组织架构优化。根据调整方案，保利总部将设立十大职能部门，具体包括：董事会办公室、综合管理中心、战略投资中心、财务金融中心、不动产运营中心、审计与风控管理中心、人力资源中心（保利商研院）、党群工作办公室、纪检监察工作办公室和党委巡察工作办公室。
其中，最显著的调整为将“运营管理中心”和“产品管理中心”合并调整为“不动产运营中心”，进一步服务于保利向“不动产生态平台”的战略转型。
这一组织架构调整背后，也暗含向“三大业务”转型的逻辑。2025年初，保利发展董事长刘平在谈及公司新阶段目标时透露，计划在未来2至3年内进行自我重塑，以迈入新的发展阶段，力求构建出“不动产投资开发、不动产经营和不动产综合服务”三大业务并驾齐驱的新局面。根据刘平提出的新目标，2026年也是保利达成上述转型目标的关键一年。
更有看点的是中建八局。作为中建系“老大哥”，连续多年净利润稳居建筑央企工程局第一，但最近也有点慌了。
为啥？近两年房地产市场调整，很多房企收缩拿地，中建系趁机逆势扩张，各工程局之间的竞争激烈，八局的“龙头”地位受到不小挑战。
所以这次，中建八局直接对旗下地产、投资、运营业务进行大重组：把4家平台公司，整合成三大业务板块：八局地产公司（负责地产业务）、八局城市发展公司（负责综合投资）、八局城市运营公司（负责运营业务）。
目的很明确，集中力量做地产业务，强化竞争力，保住自己的“老大哥”地位。
总之，开年央国企这波集体“动刀”架构，不是偶然，是行业发展的必然。无论是区域层级“做减法”，还是业务职能“深整合”，核心是降本增效、聚焦核心，应对行业调整的压力。
而且这只是开始，随着更多央国企加入调整行列，房地产行业的管控模式，将迎来新一轮迭代。
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